2021. október 27-én, egy alternatív univerzumban, egy budapesti panelház ötödik emeletén egy fiatal pár, Ágnes és Zsolt egy A4-es papírlap fölé hajol. A levél a banktól jött. Takaros betűkkel, a szokásos udvariassági fordulatokkal. „Tisztelt Ügyfelünk, felhívjuk figyelmét, hogy a referencia-kamatláb emelkedése okán a következő kamatfordulótól törlesztőrészlete megnőtt.”

A hírekből ők is tudják, hogy az infláció felgyorsult, a piaci kamatok pedig megemelkedtek. Amit viszont nem tudnak pontosan, az az, hogy ez mit jelent a saját családi költségvetésükre nézve.

- Szerinted mennyivel lesz több?

- kérdezi Ágnes.

- Ha ugyanúgy emelkedik, mint az elmúlt hónapban… lehet, hogy még egy plusz harmincezres is benne van - mondja Zsolt, és közben automatikusan végigpörgeti fejben a családi büdzsét: bölcsi, rezsi, benzin, élelmiszer.

A jelenet önmagában hétköznapi, szinte unalmas. Százezrek éltek volna át hasonló pillanatot ezekben a hónapokban. És pont az ilyen kicsi, otthoni drámákból áll össze az, amit egy ország történelmében lakhatási válságnak nevezünk.

Más országokban ugyanez a levél volt az előszobája annak, hogy családok százezreit lakoltassák ki. Nagy-Britanniában például az 1989-1991-es kamatsokk idején 75 ezer fölé emelkedett az éves kilakoltatások száma, amikor az alapkamat 15 százalék körül tetőzött. Az ok prózai, a többség változó kamatozású jelzáloghitelt fizetett.

A magyar modell

Magyarországon 2021 végén ugyanennek a forgatókönyvnek az első oldalait lapoztuk. Gyorsuló infláció, felszökő BUBOR, ideges banki ügyfelek. De valami másképp alakult. A kormány egy határozott döntéssel befagyasztotta a referencia-kamatlábat. A kamatstop néhány hónap alatt beépült a mindennapi nyelvünkbe. És közben csendben megváltoztatta több százezer család pénzügyi jövőjét.

A legtöbben talán észre sem vették, hogy nem emelkedett a törlesztőrészletük. Amit azonban az egyéni emlékezet nem őriz meg, az makroszinten valami egészen mást jelent. Egy olyan dominósor megszakítását, amely máskor és máshol egész társadalmakat borított fel.

Pillangó-effektus a pénzügyi világban

A kamat emelkedéséről általában úgy beszélünk, mintha kicsit feljebb tekernénk a termosztátot. Egy-két fokkal melegebb lesz, kicsit kellemetlenebb, de kibírható. De mi a helyzet akkor, ha valaki izomból megpörgeti azt a termosztátot?

Ha a referenciakamat két-három százalékponttal feljebb ugrik, a havi törlesztő akár 30-40 százalékkal is nőhet. Az addigi 120 ezer forintos törlesztőrészletből egyszer 160-170 ezer lesz. Az egyik pillanatról a másikra lesz a szimpla kamatemelésből lakhatási válság.

Kamatsokkok a nagyvilágban

Az Egyesült Államokban a híres Volcker-sokk idején a Fed irányadó kamata 1979 végétől 1981 közepéig 10 százalék körüli szintről 20 százalék közelébe emelkedett, hogy megfékezze a kétszámjegyű inflációt. A jelzáloghitelek kamatai ennek következtében 18-19 százalék körülig szöktek.

A jelzáloghitelek törlesztőrészletei rakéta módjára emelkedtek, és több százezer család veszítette el otthonát kényszerértékesítés következtében. A Fed célja, azaz az infláció letörése teljesült, de a mellékhatása sokak számára fájdalmasabb volt, mint maga az alapprobléma.

A spanyolok 2008 utáni élték át ugyanezt. A jelzáloghitelek döntő része változó kamatozású volt, a lakáshitelek több mint 90 százalékát az Euriborhoz kötötték. A referenciahozam pedig 2006 és 2008 között nagyjából 2,2 százalékról 5,4 százalék közelébe kúszott, vagyis nagyjából két és félszeresére nőtt.

Ez a spanyol családok törlesztőiben 30-50 százalékos emelkedést okozott. A 2008 és 2013 közötti időszakban több százezer végrehajtás indult, és Spanyolország lett Nyugat-Európa egyik legmagasabb jelzálog-végrehajtási rátájú országa.

Izlandon a háztartások eladósodottsága a 2008-as pénzügyi krízis előtt nőtt szélsőséges szintre. A háztartási és vállalati adósságállomány a GDP többszörösére duzzadt. Amikor a helyi deviza összeomlott, a jegybank kétszámjegyű kamatemelésekkel próbálta védeni a fizetőeszközt, így az alapkamat 2008-ra 15-18 százalék körüli szintre szökött.

A háztartások nagy része devizaalapú, változó kamatozású hitelt vitt. Így egyszerre sújtotta őket a kamatsokk és az árfolyamsokk. A törlesztők akár 70-100 százalékkal is emelkedhettek a válság legsúlyosabb szakaszában. A következmény tömeges fizetésképtelenség volt.

Új-Zélandon a Covid utáni inflációs nyomásra a jegybank 0,25 százalékról 5,5 százalékra emelte az alapkamatot 2021 és 2023 között. A hivatalos pénzügyi közlések azt hangsúlyozták, hogy a magasabb kamatszintre azért van szükség, hogy az infláció visszatérjen a 1-3 százalékos céltartományba.

Ugyanakkor a monetáris jelentések is elismerték, hogy a magas kamatok drágább jelzáloghiteleket, visszafogottabb fogyasztást és zuhanó lakásárakat eredményeztek. A lakosság jelentős része rövid kamatperiódusú hitelekkel rendelkezett, így a kamatsokk viszonylag gyorsan átgyűrűzött a törlesztőkbe.

Hitelkalauz adósoknak

Ha egymás mellé tesszük ezeket az eseteket, az ismétlődő motívumok szinte unalmasan ismerősek. Magas változó kamatozású hitelarány, gyors és jelentős kamatemelés. A törlesztőrészletek jelentős mértékben nőnek, az ingatlanárak esni kezdenek, beindulnak a fizetésképtelenségek, kilakoltatások, kényszerértékesítések.

Amikor 2021 végén a magyar kormány úgy döntött, hogy a fogyasztói jelzáloghiteleknél befagyasztja a referencia-kamatlábat a 2021. október 27-i szinten, valójában ebbe az ismert forgatókönyvbe nyúlt bele.

A magyar út

A rendelet lényege az volt, hogy az érintett jelzáloghiteleknél a kamatot a 2021. október 27-én érvényes referenciaérték alapján kell megállapítani, és ezt a szintet kell alkalmazni a 2022. január 1. és 2025. december 31. közötti időszakban, függetlenül attól, mennyit emelkedett közben a BUBOR. A különbözetet a bank nem számíthatja fel utólag, és nem teheti rá a tőkére sem.

A történet elején a kamatstop csak fél évre szólt. A kormány kommunikációjában válságkezelő, ideiglenes eszközként jelent meg, a Covid-veszélyhelyzet és az inflációs sokk kombinációjára válaszul.

Aztán jöttek a hosszabbítások. Előbb 2022 közepéig, majd 2023 végéig, majd 2024-re, aztán 2025. december 31-ig. Végül a kormány legutóbbi döntése alapján 2026. június 30-ig.

A banki és kormányzati becslések alapján nagyjából 280-300 ezer jelzáloghiteles háztartás tartozik a kamatstop hatálya alá, az érintett tőketartozás mértéke pedig 1200-1250 milliárd forint.

A kormány becslései szerint a kamatstop mintegy 300-330 milliárd forint megtakarítást jelentett az adósoknak. Magyarul ennyivel fizettek volna többet kamat formájában, ha nincs a védelmi intézkedés.

A kamatstop lényegében nem más, mint egy tűzfal egy gyorsan terjedő pénzügyi erdőtűzben. A jegybank inflációellenes eszköze, a kamatemelés megtette a hatását. Ennek következtében a BUBOR és az állampapírhozamok is emelkedtek. A kormány viszont azt mondta, hogy a lakossági jelzáloghitel-erdőnél húz egy vonalat.

Transzmissziós traumák

Az intézkedést természetesen érték kritikák is. Az egyik szerint ha a jegybank kamatot emel, de a háztartási hitelek egy része védett, akkor gyengül a monetáris transzmisszió. Azaz a kamatemelés hatása nem jut el teljes erővel a fogyasztókhoz, és így az infláció-ellenes harc kevésbé hatékony.

A másik szokásos kritika a bankok veszteségét hozza fel, mint negatív következmény. Ha 330 milliárd forintnyi kamatbevétel esik ki, az nyilvánvalóan nem semleges az ágazat számára.

Bár ezekben a kritikákban is van igazság, szerintem fontosabb az a kérdés, hogy mi lett volna akkor, ha nincsen kamatstop? Ez esetben hasonló folyamatok indulhattak volna be nálunk is, mint az USA-ban, Spanyolországban, Izlandon és Új-Zélandon.

Jöttek volna a kilakoltatások, a lakossági csődök, a hitel-bedőlések. És ez nem lett volna jó hír a bankszektor nyeresége szempontjából sem. Sőt, véleményem szerint az emiatti veszteségeik jóval magasabbak lettek volna, mint a kamatstop miattiak.

Ez egyben übereli a transzmissziós érveket is. Hiszen egy tömeges csődhelyzet sokkal jobban árt a monetáris politika hatékonyságának, mint az, hogyha egyes hitelek kamatlába nem változik.

Ráadásul a legfontosabb kérdés mégiscsak az, amit a politika végül feltett, és amire a kamatstop a válasz volt. Egy inflációs sokk közepén, amikor a jegybank kamatot emel, a piac pedig ideges, vajon fontosabb-e a tiszta monetáris transzmisszió, vagy az a lényegesebb, hogy ne kerüljön akár százezer család az utcára?

Záróakkord

Térjünk vissza Ágneshez és Zsolthoz a mi univerzumunk panelházának ötödik emeletén. Ők nem fogják tanulmányozni a jegybanki inflációs jelentések grafikonjait, sem a referencia-hozamok töréspontjait.

És valószínűleg azt sem veszik észre, hogy a törlesztőjük nem ugrott meg a válság legsötétebb hónapjaiban. Nem számolták ki, hogy a kamatstop nélkül mennyivel fizettek volna többet. Hogy a 330 milliárd forintos összesített megtakarításból mennyi jut éppen rájuk.

De ha kicsit felemeljük a tekintetünket a konyhaasztalukról, elég körbenézni a világban, hogy lássuk, azokban az országokban, ahol ehhez hasonló tűzfal nem épült fel, a következő években tele voltak az újságok a kilakoltatásokról szóló beszámolókkal.

A magyar kamatstop nyilván nem mentes problémáktól. Torzít, újraoszt, vitákat gerjeszt. De amikor egy intézkedést értékelünk, nem árt fordítva is megnézni a történetet. Nem csak azt kérdezni, hogy mit okozott, hanem azt is, hogy mit előzött meg.

Lehet, hogy a gazdaságtörténet könyvei majd egyszer szárazan fogják leírni: „2022-2025 között a magyar kormány kamatstopot alkalmazott, amely csökkentette a monetáris transzmisszió hatékonyságát, ugyanakkor mérsékelte a háztartások kamatterheit.” Ez az állítás objektíven igaz lesz. De valami fontos kimarad belőle.

Ami kimarad, az az a pillanat, amikor Ágnes 2022 januárjában megkapja az újabb banki értesítést, végigfut rajta a szemével, és csak annyit mond Zsoltnak:

- Nézd, nem emelkedett. Maradhatunk.

Abban a pár szóban benne van mindaz, amit a kamatstop jelent. Nem csak számokban, nem csak százalékokban, hanem emberi életekben mérve. És amikor végül majd

mérleget vonunk arról, hogy megérte-e, talán érdemes lesz erre a néhány szóra is emlékezni

A cikk szerzője Sebestyén Géza, az MCC Gazdaságpolitikai Műhelyének vezetője, a BCE egyetemi docense