Az elmúlt másfél évtizedben a magyar lakáspiac látványos átalakuláson ment keresztül: a 2010-es évek elejének visszafogott, válság utáni állapotából egy rendkívül dinamikus, majd az utóbbi években ismét lehűlő piac rajzolódik ki. Az elmúlt 10 évben az árak országosan 4-5-szörösükre emelkedtek. Ez a drágulás nem spontán piaci folyamat volt, hanem egy komplex gazdaságpolitikai és monetáris környezet eredménye.

Kormányzati lakáspolitika és piaci hatásai

A 2010 utáni kormányzati lakáspolitika egyik legfontosabb eszköze a csok (családi otthonteremtési kedvezmény) volt, amely vissza nem térítendő támogatással és kedvezményes hitellel segítette a gyermekvállaláshoz kötött lakásvásárlást. A falusi csok ennek egy célzott változata volt, amely kifejezetten a kisebb települések népességmegtartását célozta. Mindkét program jelentős keresletnövelő hatással járt. A családok vásárlóereje nőtt, ami különösen a kisebb településeken és az új építésű lakások piacán emelte az árakat.

A 2019-ben bevezetett Babaváró hitel egy másik fontos elem volt, amely szabad felhasználású, kedvezményes konstrukcióként jelent meg. Bár nem kifejezetten lakáscélú hitel, a gyakorlatban gyakran önerőként vagy lakásvásárlás finanszírozására használták. Ez tovább erősítette a keresleti oldalt, különösen a fiatal párok körében, és hozzájárult a középkategóriás lakások árainak emelkedéséhez.

Az otthonfelújítási támogatás 2021-2022-ben, majd később újraindítva, inkább a meglévő lakásállomány minőségének javítását célozta. Ugyanakkor ez is hatással volt az árakra. A felújított ingatlanok jelentős prémiumot értek el, és a felújítási költségek növekedése közvetve az egész piacot felfelé tolta.

Az újabb programok, mint az Otthon Start, már kifejezetten az első lakásukat vásárlókat célozzák. Ezek a programok ismét a belépő szegmensben növelik a keresletet, ami különösen az olcsóbb lakásoknál okozhat árnyomást.

Az illetékmentességek és az újlakás-áfa csökkentése (27 százalékról 5 százalékra) szintén jelentős szerepet játszottak. Bár ezek az intézkedések hozzájárultak a kínálat ösztönzéséhez, a fenti folyamatok áremelő hatását nem tudták ellensúlyozni.

Az MNB szerepe a lakáspiac felfutásában és lehűlésében

A monetáris politika legalább ilyen meghatározó volt. A 2013 és 2019 közötti időszakban az MNB alapkamatot történelmi mélypontra csökkentette, ami olcsó hitelforrásokat teremtett. A lakáshitelek kamata gyakran 3-4 százalék körül mozgott, ami erősen ösztönözte a hitelfelvételt és a lakásvásárlást. Ez a környezet nemcsak a saját célú vásárlókat, hanem a befektetőket is a piacra vonzotta.

A Covid-időszakban rövid ideig fennmaradt a laza monetáris politika, de 2022-ben éles fordulat következett. Az infláció megugrása miatt a jegybank drasztikus kamatemelésbe kezdett, az alapkamat 13 százalék közelébe emelkedett. Ez a hitelpiac szinte azonnali befagyását okozta. A lakáshitelek drágák lettek, a kereslet visszaesett, és a piac lelassult.

2024 után megindult a kamatcsökkentési ciklus, de a kamatszint továbbra is lényegesen magasabb, mint a 2010-es években volt. Az új lakáshitelek kamata 6-8 százalék körüli szinten stabilizálódott. Ez azt jelenti, hogy a kereslet csak fokozatosan tér vissza, és a korábbi boom feltételei nem állnak fenn.

A reálkamatok szerepe különösen fontos lett. A magas infláció idején az ingatlan infláció elleni védelemként funkcionált, de amikor a reálkamat pozitívvá válik, a pénzügyi eszközök ismét versenyképes alternatívát kínálnak. Ez csökkenti az ingatlanbefektetések vonzerejét.

Gazdaságpolitikai és makrogazdasági kilátások

Ha a jövőt nézzük, akkor az április választásoknak komoly hatása lehet az ingatlanpiacokra. A Tisza párt programja hangsúlyozza a bérlakásépítés erősítését és a támogatási rendszer átalakítását. Ha ez megvalósulna, az hosszabb távon növelhetné a kínálatot, és mérsékelhetné az árak növekedését. Ugyanakkor a kereslet csökkentése rövid távon akár lassulást is okozhat a piacon.

A makrogazdasági kilátások mérsékelt optimizmusra adnak okot. A kamatok várhatóan tovább csökkennek, de nem térnek vissza a korábbi extrém alacsony szintre. Ez azt jelenti, hogy a hitelpiac élénkülhet, de nem robbanásszerűen. Az infláció a 2022-2023-as csúcs után normalizálódik, hosszabb távon várhatóan 3 százalék körül stabilizálódik.

A jövedelmek terén a reálbér-növekedés visszatérése látható, de üteme mérsékeltebb lehet, mint a korábbi években. Ez a kereslet szempontjából kulcsfontosságú. Ha a jövedelmek nem nőnek gyorsan, az korlátozza a lakásárak további emelkedését.

A globális környezet szintén meghatározó. Az európai kamatkörnyezet csökkenő pályán van, de strukturálisan magasabb maradhat, mint a 2010-es években. A geopolitikai kockázatok (különösen az orosz-ukrán konfliktus esetében) továbbra is bizonytalanságot okoznak, ami visszafoghatja a beruházásokat.

Az energiapiac alakulása szintén közvetlen hatással van az építési költségekre. A magas energiaárak drágítják az építőanyagokat és a kivitelezést, ami korlátozza a kínálat bővülését. Közben a nemzetközi ingatlanpiacokon (különösen Nyugat-Európában) már látható egy stagnáló vagy enyhén csökkenő trend, ami hosszabb távon a magyar piacra is átterjedhet.

Első forgatókönyv – keresletvezérelt árnövekedés

A jövő tekintetében három alapvető forgatókönyv rajzolódik ki. Az első az áremelkedési forgatókönyv. Ebben az esetben a kamatok tovább csökkennek, a hitelezés élénkül, és az új kormány új keresletélénkítő programokat indít. A növekvő jövedelmek és az inflációs várakozások erősítik az ingatlan, mint befektetés szerepét. A kereslet gyorsabban nő, mint a kínálat, ami ismét áremelkedéshez vezet.

Ebben a helyzetben a vásárlók egy része ismét kényszerpályára kerül. Attól tartva, hogy az árak tovább emelkednek, gyors döntéseket hoznak. A bérleti piac is szűkül, a bérleti díjak emelkednek. Ugyanakkor ez a növekedés valószínűleg már nem lesz olyan meredek, mint a 2010-es évek végén.

Második forgatókönyv – oldalazó lakásárak

A második forgatókönyv a stagnálás. Ebben az esetben a kamatok csak mérsékelten csökkennek, a támogatási rendszerben visszavágások történnek, és a jövedelmek növekedési üteme is visszaesik. A kereslet és a kínálat nagyjából egyensúlyba kerül, az árak pedig oldalaznak.

Ez a forgatókönyv a legvalószínűbb, és egyben a leginkább egészséges is. A vásárlók alkupozíciója javul, több idő jut a döntésre, és a piac kiszámíthatóbbá válik. A bérleti díjak növekedése is mérséklődik, ami különösen a fiatalok számára jelenthet könnyebbséget.

Harmadik forgatókönyv – Keresletcsökkenés

A harmadik forgatókönyv az árcsökkenésé. Ehhez kedvezőtlen külső feltételek szükségesek, például tartósan magas kamatok, globális recesszió vagy a támogatások jelentős megvágása. Ebben az esetben a kereslet visszaesik, az eladók kénytelenek engedni az árakból, és a piac lefelé korrigál.

Ez a helyzet a vásárlók számára kedvezőbb belépési pontot jelentene, de általában gazdasági bizonytalansággal párosulna. A bérleti piac is enyhülhet, ám a bizonytalan jövedelmi kilátások miatt a potenciális bérlők is óvatosabbá válnak.

Új egyensúly keresése

Összességében a magyar lakáspiac nem egy hirtelen fordulat, hanem egy lassú átrendeződés előtt áll. A korábbi évek extrém növekedése után egy kiegyensúlyozottabb, de kevésbé látványos időszak következhet. A kulcskérdés már nem az, hogy emelkednek-e az árak, hanem az, hogy milyen feltételek mellett válik újra elérhetővé a lakhatás a szélesebb társadalmi rétegek számára.

A szerző Sebestyén Géza, a BCE egyetemi docense, az MCC Gazdaságpolitikai Műhelyének vezetője