A Pénzcentrum.hu összeállításában megvizsgálta a főváros budai oldalának ingatlanpiacát, különös tekintettel a tégla építésű társasházi lakásokra. Az eredmények azt mutatják, hogy a vizsgált budai kerületekben az árváltozások hasonló trendet követnek, függetlenül attól, hogy az egyes kerületek más árszinten mozognak.

Az is általánosan kijelenthető, hogy a kínálati ingatlanárak 2010 első és harmadik negyedéve közötti időszakban érték el a mélypontot, majd 2010 utolsó negyedévében mindenhol emelkedésnek indultak. A trendet jól mutatja az egyes kerületek egymáshoz viszonyított kínálati átlagárainak változása 2009 második negyedéve és 2010 utolsó negyedéve között.

Az I. kerületben a Vár elvesztette kuriózumát, a Naphegy még mindig keresett, de messze nem olyan kiemelten, mint korábban. A Gellérthegy utcáit is szívesen keresik, de többlet költségét nem szívesen vállalják. Ha ár-érték arányban jó az ingatlan, kompromisszum készek az ügyfelek és igényüket módosítják - mondja Szathmáry Zsolt, az Otthon Centrum Franchise Partnere.
Kiemelte: a kerület ingatlanpiacára összességében túlkínálat a jellemző, de a kínálat sok esetben nincs szinkronban a kereslettel. Általánosságban elmondható, hogy az alacsonyabb kategóriájú ingatlanokat keresik az ügyfelek, hisz pénztárcájuk vékonyabb lett, önerejük nem nőtt, viszont hitelfelvételi lehetőségük igencsak beszűkült.

Jellemzően az alacsonyabb érték kategóriájú ingatlanok a legnépszerűbbek - tette hozzá Szathmáry Zsolt. A funkció előtérbe került, feleslegesen nem vásárolnak nagyobb négyzetméterrel lakást. Alapterület tekintetében többnyire a 45-60 négyzetméter körüli ingatlanok a leginkább keresettek, átlagérték tekintetében 21-22 millió körül, ami korábban 30 millió körül mozgott. Az is megfigyelhető, hogy vannak ingatlankategóriák, amire nagyobb lenne a kereslet, de hiányzik a piacról. Ezek 55-65 négyzetméter alapterületű ingatlanok, körülbelül 20 millió forint körüli árkategóriában - fejtette ki.

A főváros II. kerületében 2002-2003 óta folyamatosan nő a túlkínálat, amire a válság csak ráerősített, így nem meglepő, hogy határozottan túlkínálat jellemzi a jelenlegi piacot is - mondja a szakértő. A piac keresleti oldalát vizsgálva elmondható, hogy a kerületben jellemző a sok zöldterület, így az érdeklődések zöme is ide koncentrálódik. Árbeli előnye azonban többeket a körúthoz közeli, de nem zajos utcákba "kényszerít".
A kerület belbudai részén 15-25 millió, míg a zöldövezetben a 20-30 millió forint közötti ingatlanokat keresik leginkább. Az alapterületet figyelembe véve továbbra is a minimum két lakóhelyiséggel rendelkező 50-75 négyzetméter közötti lakások büszkélkednek a legtöbb érdeklődővel. A garzonlakások piaca viszont erős visszaesésben van még mindig - mondta Szathmáry Zsolt. Véleménye szerint ez a hitelezés javulásáig nem is fog jelentősen változni.

Általánosságban is az a jellemző, hogy a hitelfelvételi lehetőségek beszűkülése miatt az elmúlt években a kereslet érezhetően csökkent. A garzonlakások mellett a nagyértékű lakások piaca is jelentősen szűkült - emelte ki Szathmáry Zsolt, és hozzátette: az a vevőkör, amely az első lakását eddig hitellel meg tudta vásárolni, most jóval nehezebben finanszírozza az ingatlanvételt. Akik 80-100 millió forint feletti értékben keresgéltek, kivárnak, mert nagy a bizonytalanság. Ugyancsak kivárásra játszanak a befektetési céllal keresgélők - várják a mélypontot. Jelenleg jellemzően a családi okból történő lakáscsere és a nehezen törleszthető hiteltől való szabadulás a legfőbb eladási ok.

Ha az elmúlt néhány hónapot vesszük figyelembe, akkor jó előjelnek tűnik, hogy januárban már érezhető volt egy a korábbinál jóval aktívabb vevői-érdeklődői jelenlét. Az elmúlt egy-két évhez képest megfigyelhető egy pozitív változás, de messze még a válság előtti aktivitás - tette hozzá a szakértő.

A III. kerület ingatlanpiacát többnyire panellakások jellemzik. Jó minőségű, tégla építésű lakásokból - legyen az akár egyedi, akár távfűtéses - csak nagyon keveset találhatunk a palettán - mondta Kerekes Ferenc. Az Otthon Centrum Franchise Partnere ugyanakkor azt is hozzáteszi, hogy a hirdetési portálokon található eladó ingatlanok mennyisége nagyon megtévesztő lehet a vevők számára.

(1. rész. A 2. részben kerül majd sorra a XI., és a XII. kerület.)