A REsource Ingatlaninfó körképet készített a lakáspiac kilátásait illetően tíz jelentős piaci szereplő megkérdezésével. A résztvevők: A1 Ingatlan, AL Holding, CEU Reality, City Cartel, Cordia, Duna House, GB Európa, Olimpia Group, Otthon Centrum, Pesti Házak. A lakáspiac jelenét és jövőjét illetően a megkérdezett szakértők nem rajzoltak túl rózsás képet. A gazdasági válság valamennyi válaszadó szerint érzékelhető a piacon, ráadásul háromnegyedük szerint nagyon komoly mértékben.

A válság következtében a kereslet visszaesése meglehetősen drasztikus lehet az idén, a válaszadók majdnem kétharmada szerint akár több mint 40 százalékos csökkenés is valószínűsíthető, de a vásárlók legalább 10-20 százalékát még a legoptimistábbak szerint is eltántoríthatja a jelenlegi piaci környezet a vételtől.

A pénzügyi nehézségek hatása egyelőre főként a kereslet csökkenésében érzékelhető. Ez utóbbi hátterében azonban nem pusztán a makrogazdaság és pénzpiaci tényezők állnak, sok olyan potenciális vevőt, aki most kivár, a majdani remélt árcsökkenés is távol tart a lakásvásárlástól.

Legrosszabb: panel és régi családi ház

Idén a legnagyobb kereslet-visszaesésre a panellakások és a régebben épült családi házak esetében kell számítani: legalább 10-20 százalékkal csökkenhet irántuk az igény, de a visszaesés mértéke 30-40 százalékos vagy akár nagyobb is lehet.

A panelek esetében a visszatartó erőt elsősorban az állapotuk és a magas fenntartási költségeik jelentik, míg a 15-40 éves családi házak nagy hátránya a kínálati ár. A bennük lakó korábbi tulajdonosok - főként érzelmi okokból - sok esetben túl magasra értékelik az adott ingatlant, a vásárlók pedig többnyire magas összegű hitel felvételére kényszerülnek - ami jelen esetben nehézkes és nagyon drága.

Az idei év azonban nem feltétlenül kedvez az új lakásoknak sem: a borúlátók 30-40 százalékos vagy nagyobb visszaesést sem tartanak elképzelhetetlennek, bár akad olyan szakember is, aki szerint 10 százaléknál nagyobb keresletcsökkenéssel nem kell számolniuk az eladóknak.

A legvitatottabb a régebben épült téglalakások iránti érdeklődés megítélése. A válaszadók egy kis része szerint akár több mint 40 százalékkal is eshet a piacuk, de a többség úgy vélte, ennek mértéke csupán 20-30 százalékos lesz, illetve akadnak olyan válaszadók is, akik szerint a csökkenés nem lesz több, mint 10 százalék.Mit lehet ma eladni, és milyen gyorsan?

A különböző típusú ingatlanok értékesíthetőségi idejét illetően a feketelista első helyén a régebben épült családi házak állnak, amelyek a válaszadók több mint 80 százaléka szerint csupán egy vagy több mint egy év alatt értékesíthetők.

A panellakásoknál kicsit jobb a helyzet: fél év alatt általában elmennek, és csupán a szakértők harmada vélte úgy, hogy erre egy éven belül is kevés az esély. Válaszadóink ugyanekkora része egyenesen arra voksolt, hogy ezek az ingatlanok kevesebb mint három hónap alatt is gazdára találhatnak. Az új lakások és a régebben épült téglalakások esetében meglehetősen kiegyenlített azok aránya, akik szerint ezek három, illetve hat hónap alatt vevőre találnak.

Aki most mégis lakásvásárlás mellett dönt, az elsősorban a kisebb méretű ingatlanokat keresi. Ez természetesen érthető, hiszen kisebb lakás megvásárlásához kevesebb hitelre van szükség, márpedig ehhez könnyebb hozzájutni, és a törlesztőrészletek is alacsonyabbak, vagyis biztosabban kifizethetőek.

Jellemző azonban, hogy nem az egyszobás lakások a legkeresettebbek. A szakértők ugyanis zömmel inkább a 40-50 vagy az 50-65 négyzetméteres lakásnagyságot jelölték meg a legkeresettebb típusként. Ezenkívül az új otthont keresők körében, főként a családosoknál a 65-80 négyzetméteres ingatlanok jöhetnek szóba.

A jelenlegi gazdasági körülmények között ugyanakkor kevesen vágnak bele egy 80-100 vagy még nagyobb ingatlan megvásárlásába. A trendek változását a fejlesztők is érzik, nem csoda, hogy nagy alapterületű prémium lakások helyén néhány fejlesztő inkább kisebb, a mostani piaci viszonyok között keresettebb otthonokat alakított ki.

Mennyire szakadhat össze a piac?

Magyarországon nem tapasztalhattunk meg olyan ingatlanpiaci buborékot, mint amilyen az Egyesült Államokban vagy néhány környező kelet-európai országban alakult ki, ezért a piac beszakadásától szerencsére nem kell félni. Az árcsökkenés mértéke azonban természetesen szorosan összefügg majd a jövőbeni gazdasági kilátásokkal, az árfolyam és a kamatlábak alakulásával, amelyek komolyan befolyásolják a fizetendő törlesztőrészletek nagyságát, vagyis azok fizethetőségét.

Ezek mellett figyelembe veendő tényező még a munkanélküliségi ráta, de ez utóbbi hatását jelentősen enyhítik a lakáshitelesek megsegítésére vonatkozó, nemrég elfogadott kormányzati intézkedések. Ha nem lesz nagyon nagy baj 2009-ben, és csak az eddig már valószínűsített hatások érik el a lakáspiacot, akkor vélhetően nem kerül sor drasztikus mértékű kényszerlikvidálásokra, és nem kell a lakáspiac összeomlására számítani.