A lakáspiac lendülete már tavaly elfogyott, aminek Valkó Dávid szerint 8,5-9 éves reálárnövekedés után már éppen itt volt az ideje. A szakértők évek óta hangoztatták, hogy előbb-utóbb elérjük a csúcsot és hamarosan jöhet a ciklusforduló. Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője azt mondta az InfoRádióban, hogy 2022 végén mégis sokkszerűen érte a piacot a nagy „befékeződés”. Az utolsó kegyelemdöfést a háborús helyzet okozta gazdasági problémák után tavaly nyáron a rezsiterhek növekedése vitte be és mindezek hatására nagyon befékeződött a piac.

Az elemző elismerte, hogy az előző év végén borúsan tekintettek 2023-ra, amihez képest jobban alakul az idei esztendő, ami szerinte elsősorban a kivárásról szól a lakáspiac tekintetében. A 2022-es forgalomról még nincs hivatalos adat, a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) majd csak novemberben közöl pontos számokat. Valkó Dávid becslése szerint nagyjából 13 százalékos forgalomcsökkenés volt tavaly, ami körülbelül 140 ezer tranzakciót jelent.

„Idén ehhez képest mi további 25-30 százalékos visszaesést várunk, amivel 100 ezer körül lehet az idei tranzakciószám. Ez tízéves mélypont”

– tette hozzá.

A szakértő elmondta: ezzel az adattal a középmezőnyben helyezkedik el Magyarország az európai államok között, tehát nem lehet azt mondani, hogy itthon nagyobb volt a visszaesés az európai átlaghoz képest. Felhívta a figyelmet arra is, hogy a 2021-es év „elég magas bázist adott” a 2022-es csökkenésnek, vagyis érdemes annak tudatában értékelni a tavalyi 13 százalékos forgalomcsökkenést, hogy egy évvel korábban még nagyon élénk volt a piac.

Felvetődik a kérdés, hogy ha csökkent a kereslet, akkor beestek-e az árak is? Valkó Dávid közölte: a ciklikus lakáspiac úgy működik, hogy elsőként – függetlenül attól, hogy pozitív vagy negatív forduló következik be – a makrofolyamatok generálnak változást. Jelenleg épp ez történik, mivel a GDP mellett a reáljövedelmek és a magas kamatok kedvezőtlen helyzetbe hozzák a lakáspiacot. A következő szint a tranzakciószám-változás, hiszen az emberek jövőbe vetett bizalma is változik. Majd a sorban utolsóként jelentkeznek az árak, a költségek.

A lakásárak változásáról a legutóbbi adatok 2023 első negyedévéről szólnak: a Magyar Nemzeti Bank elemzése szerint akkor még pozitív tartományban voltak a nominális ingatlanárak, amelyeket egy lakás árcéduláján láthatunk. A tavalyi utolsó negyedévhez képest a jegybank tájékoztatása szerint 1,7 százalékos nominális áremelkedés következett be.

Európai viszonylatban ezzel Magyarország az élmezőnyben van, csak Dániában regisztráltak nagyobb drágulást.

Ugyanakkor a jelenlegi inflációs helyzetben nem a nominális árat, hanem a reálárat célszerű nézni.

Az elemző azt mondta, 2022 első negyedéve és 2023 első negyedéve között a reálár mínusz 16,5 százalékos szaldót mutatott. Gyorsuló ütemű volt a folyamat, így az árcsökkenés hamar elérte a lakáspiacot is. Valkó Dávid szerint elképzelhető, hogy 2023-ban nem lesz további jelentős nominális csökkenés, ugyanis korábbi példák azt mutatják, hogy csak hatalmas gazdasági összeomlások vagy nagy válságok hatására csökken a nominális árszint. „Van esély arra, hogy a nominális árszint látványosan nem fog csökkenni, reálárban természetesen két számjegyű csökkenés várható az idei évben. A reálárszinten mutatkozik meg az inflációval az árak esése” – fejtegette.

Hajtóerők nélkül már nem kedvező a helyzet

A szakértő szerint az elmúlt években pozitív hatást gyakorolt a piacra a kedvező gazdasági keretrendszer, az erős vásárlóerő és a már önmagában is élénk folyamatokat beindító lakástámogatási rendszer. A nagy lendület 2013-tól egészen 2022-ig kitartott, így Európa-rekorder lakás-árnövekedést tapasztalhattunk itthon. Ezek a jelentős hajtóerők az utóbbi időben kiestek. Ennek ismeretében Valkó Dávid megfogalmazása szerint 2024 valószínűleg egy „oldalazó, stagnáló év” lesz, ugyanakkor az idei évhez hasonló mélyebb visszaesés nem biztos, hogy bekövetkezik.

„Megvan rá az esély, hogy 2023 lesz a mélypont a lakáspiacon”

– jelentette ki az elemző.

Azt nehéz már most megjósolni, hogy mennyi előrehozott vásárlást generál majd a jövő évtől a változtatásokon áteső lakástámogatási rendszer, hiszen például a kormány döntése értelmében megszűnik a városokban a csok. Az elemzők éppen emiatt előrehozott vásárlásokat is várnak az idei utolsó negyedévben, ami egyébként benne van az említett 100 ezres idei becslésben. Jövőre viszont a kamatok vélhetően már lejjebb mennek, kedvezőbb gazdasági környezet vesz majd minket körül és a reálbérek is növekedésnek indulhatnak. „Ugyanakkor 2024-ben sem várható még látványos, érezhető javulás a lakáspiacon” – összegzett Valkó Dávid.