A jegybank Lakáspiaci jelentése a múlt héten jelent meg.
Kezdjük egy egyszerű kérdéssel: van-e buborék a magyar lakáspiacon?
A rövid válasz az, hogy nincs. 2017-ben 13-14 százalékkal nőttek a lakásárak országosan és Budapesten is. Modellalapon vizsgáljuk az esetleges buborékképződéseket, és elmondható, hogy országos szinten bőségesen, 10-15 százalékkal a gazdasági fundamentumok által meghatározott szint alatt tartózkodnak a lakásárak. Még Budapesten is "csak" a fundamentumok által magyarázható szinten, illetve minimálisan afelett vannak. Ettől függetlenül a dinamikus budapesti árnövekedés, ahogy korábban is jeleztük, erőteljes odafigyelést igényel a jegybank részéről.
A budapesti lakáspiac mely lakáskategóriák és kerületek miatt igényli az említett különös odafigyelést?
Az árváltozást kerületenként is vizsgáljuk, a piacot természetesen elsősorban a belső kerületek hajtják felfelé. Kategóriában az új és a használt lakásokat, illetve panel és tégla lakásokat különítjük el. Az új lakások árszintje jelenleg nagyon magasan van és lényegesen eltér a használt lakásokétól. Vizsgáljuk továbbá a külföldi kereslet hatását is a fővárosi lakáspiacon, ami leginkább a pesti belvárost befolyásolja. Egyes belvárosi kerületekben akár 25-30 százalékot is elérhet a külföldiek aránya, míg a külső kerületekre ez csak 1-2 százalékban igaz.
Még magasabb lehet a befektetői kereslet aránya. Erre vonatkozóan van becslésük?
Ez mindig egy nehéz kérdés, mert nincs róla egzakt adat és ami elérhető, az is jobbára csupán fővárosra. A piaci szereplők mérései szerint napjainkban nagyjából 40 százalékos befektetési arányt mutatnak Budapesten, ami az elmúlt években ugrott meg jelentősen.
Az MNB elsősorban a bankrendszer stabilitása szempontból vizsgálja a lakáspiacot. Miért érdekesek a nem hitelből vásárolt lakások is?
A pénzügyi stabilitás szempontjából sem lehet élesen elkülöníteni a hitelből és a tisztán készpénzből vásárolt lakásokat, hiszen a teljes lakáspiac dinamikája határozza meg a lakáscélú hitelek fedezetértékét is. Magyarul hiába nincs a tranzakciók egy része mögött hitel, ha esik a piac, akkor az befolyásolja a hitelbiztosíték értékét is. Emellett szociális szempontból, illetve az építőiparon keresztül nagyon fontos reálgazdasági tényezőként is vizsgáljuk a lakáspiacot.
Tavaly körülbelül 150 ezer hazai lakás cserélt gazdát, és mintegy 15 ezer új lakás épült készre Magyarországon. Hüvelykujjszabályként szokták emlegetni, hogy 40 ezer új lakásra van szükség ahhoz, hogy egy évszázad alatt megújuljon a hazai lakásállomány. Ettől nagyon messze vagyunk. Az MNB is így látja?
Valóban így van, de sokat emlegetett bűvös 40 ezres határ helyett a reálisabbak inkább valahová 20 és 40 ezer közé teszik ezt a számot. Az egyébként nagyon leromlott magyarországi lakásállomány megújulása ugyanakkor nemcsak új lakások építésével valósulhat meg, hanem például korszerűsítéssel is. A 40 ezres szám helyett tehát fontosabb, hogy a hazai lakásállomány átlagos minősége folyamatosan javuljon.
Mennyi új lakás épülhet idén?
A lakásfejlesztők az idei és a jövő évre rendelkeznek tervekkel. Csak Budapestre terveznek 2018-19-ben évi 9-10 ezer új lakást, míg 2017-ben kevesebb mint 3000 lakást adtak át. Így a tavalyi országosan átadott mintegy 15 ezernél várhatóan érdemben több lesz az idei és a jövő évi használatba vételek száma is. A lakásállomány megújulása rátája nálunk így csak 0,3 körül van, míg a régiós átlag 1,2-1,3. Szóval ebből is látszik, hogy akár lényegesen több lakás is épülhetne Magyarországon.
Aminek viszont keresztbe tehet a mostani 5%-os lakásáfa felemelése 27%-ra 2020 elejétől. Mekkora veszélyt látnak ebben?
A legfontosabb az, hogy mindenki fixen, tervezhetően lássa, hogy mi lesz az áfaszabály sorsa a későbbiekben. Mi is látjuk, hogy a piac arra vár, hogy meghosszabbítják-e ezt az időszakot, vagy esetleg köztes áfakulcsot kapnak az új lakások. Hogy ennek a szintnek hol kellene lennie, a Nemzetgazdasági Minisztérium (új nevén Pénzügyminisztérium) döntésén múlik, de mindenképpen figyelembe kell venni, hogy a csökkentett áfa ténylegesen milyen hatással járt. Profitként lecsapódott az építőiparban, vagy a lakosságnál jelent meg kevésbé dráguló lakásárakban?
Adnak-e előrejelzést a lakásárakról?
A lakásárak tekintetében mi kifejezetten rövid távra fókuszálunk. A leghosszabb előrejelzésünk is csak 2018 végéig tart, ami jelenleg azt mutatja, hogy 10-12 százalék lehet idén a lakásár növekedés. Ennél hosszabbra nem merészkedünk, azért sem, mert nem akarjuk befolyásolni az ingatlanpiac keresleti oldalát. A rövid távú előrejelzés is inkább egyfajta jelenképet mutat az adatok természetes időbeni csúszása miatt, mintsem egyértelmű prognózis a jövőre nézve.
Ettől függetlenül a 10-12 százalékos éves lakásár-növekedést hosszú távon is fenntarthatónak tartja?
Azt látjuk, hogy lassul a drágulás, és rövid távon is további lassulás várható. Fontos ugyanakkor, hogy a mostani növekedés mögött van egy jelentős bérnövekedés is. A mostani bérdinamika fennmaradása mellett a lakásárak emelkedése is fenntartható lesz.
