2022 első féléve során még rendkívüli dinamikával folytatódott a hazai lakáspiac drágulása. Az MNB-lakásárindex alapján 2022 második negyedévében éves szinten 24,8 százalékkal nőttek a lakásárak országos átlagban, szemben a 2021. év végi 21,4 százalékkal, ami nominális értelemben a jelenlegi, 9 éve tartó lakáspiaci ciklusban mért legmagasabb árdinamikát jelenti.

A vidéki városokban az országos átlagot meghaladó mértékű, 31,2 százalékos éves drágulás történt, Budapesten pedig 20,4 százalékkal emelkedtek a lakásárak egy év alatt.

A rekordot jelentő árdinamikával magas szintre,

21,5 százalékra emelkedett a lakásárak országos átlagban vett felülértékeltsége.

2022 második negyedévében reálértelemben 12,8 százalékkal nőttek egy év alatt a lakásárak, ami ugyanakkor már elmarad a 2014-től induló lakáspiaci ciklus csúcsát jelentő 16,1 százalékos áremelkedéstől.

Előzetes adatok alapján 2022 harmadik negyedévében várhatóan jelentősen, 1,7 százalékra lassul a lakásárak reálértelemben vett éves növekedése – olvasható a jegybank lakáspiaci jelentésében.

2022 harmadik negyedévében jelentősen mérséklődött a kereslet a hazai lakáspiacon. A tranzakciók száma 22,6 százalékkal csökkent a becslésük szerint, amin belül szeptember hónapban 34,2 százalékos volt a mérséklődés éves alapon. Az MNB piactudás egyeztetésén résztvevő szakemberek a kereslet folyamatos csökkenésére számítanak, és várakozásaik szerint

a mélypont 2023. február–március hónapokban jöhet el a lakáspiaci aktivitást tekintve.

Elmondásuk szerint jelenleg egy szétnyíló lakáspiaci pálya rajzolódik ki, amiben a rossz energiahatékonyságú ingatlanokat csökkenő ár, a jó energiahatékonyságúakat az árak stagnálása vagy emelkedése, az új építésű kínálatot pedig inkább további áremelkedés jellemzi.

2022 második negyedévében a hitelintézetek rekord volumenű lakáshitel-szerződést kötöttek. Ezt követően augusztusban már 19 százalékkal csökkent éves alapon a kibocsátás. A korrekcióban az NHP Zöld Otthon Program (NHP ZOP) szerződéskötéseinek lecsengése, az emelkedő kamatkörnyezet miatt a korábbi hónapokra előrehozott kereslet, illetve a lakáspiaci aktivitás mérséklődése is szerepet játszott.

A lakáshitel-kamatok folytatódó emelkedése és a lakáspiaci drágulás következtében

a lakásvásárlás elérhetősége az otthonteremtési és családtámogatásokra nem, vagy kisebb mértékben jogosult háztartások számára 2012 óta nem látott alacsony szintre esett.

Ehhez hozzájárult az új lakások használtakhoz képesti nagyobb mértékű drágulása, valamint a lakásárak folytatódó, az átlagbérekét meghaladó dinamikus emelkedése is.

Mint az MNB megjegyzi, a lakásvásárlás elérhetőségére vonatkozó index azt mutatja meg, hogy egy két átlagkeresettel rendelkező háztartás egy átlagos lakás hitelből történő megvásárlásához szükséges jövedelem hányszorosával rendelkezik. Ha a mutató 1 feletti értéket vesz fel, a család anyagi kifeszítettség nélkül tud hitelből lakást vásárolni, ha azonban 1 alatti, akkor a vásárlás túlzott kockázatot, anyagi megterhelést jelent.

Gyorsabban keltek el a lakások

Minden lakóingatlantípus esetében csökkent az értékesítéshez szükséges idő.

• A panellakások és az 50 négyzetméternél nagyobb alapterületű társasházi lakások medián értékesítési ideje vidéken és Budapesten egységesen 0,6-0,7 hónappal (mintegy 20 nappal) csökkent egy év alatt.
• Az 50 négyzetméter alapterület alatti társasházi lakások kategóriájában növekvő eltérés tapasztalható:
  vidéken 2,9-ről 2,2 hónapra, a fővárosban 3,4-ről 3,1 hónapra csökkent egy kislakás értékesítéséhez szükséges tipikus idő.
• Az átlagosnál kisebb mértékben rövidült az eladási idő a családi házak esetében, vidéken 3,2-ről 3,1 hónapra, Budapesten pedig 3,4-ről 3,1 hónapra.

Nagyobb kedvezmények

Nőtt a tipikus alku nagysága és a hirdetés ideje alatt az irányárakat is jellemzően nagyobb mértékben csökkentik az MNB jelentésének adatai szerint.

A medián piaci alku két év folyamatos mérséklődés után 2022 első negyedévében érte el az aktuális lakáspiaci ciklus legalacsonyabb értékét, az azt követő két negyedévben már növekedés volt tapasztalható. Budapesten az első negyedévi 1,7 százalékról 2,1 százalékra, vidéken pedig 3,2 százalékról 4,5 százalékra nőtt a medián alku 2022 harmadik negyedévében, ami összességében a kínálathoz képest gyengülő keresletet jelzi.

A kínálati árat Budapesten továbbra is csupán átlagosan 1,3 százalékkal mérsékelték a hirdetők, vidéken azonban átlagosan 2,8 százalékkal lettek alacsonyabbak az irányárak a hirdetések ideje alatt, ami érdemben meghaladja az első negyedévben jellemző 1,6 százalékos értéket. A kereslet és az adásvételszámok jelentős visszaesése az alku további növekedését és még nagyobb mértékben csökkenő irányárakat vetíthet előre, ezek pedig előretekintve hozzájárulnak a lakásár-dinamika
mérséklődéséhez.

Albérletpiac

A második negyedévben még szűkült, a harmadikban már nőtt a szabad albérletek kínálata. A fővárosi bérleti kínálat 2022. júniusban érte el a mélypontot. A kiadó lakások iránti keresletben mindeközben továbbra sem mutatkozik visszaesés.

Csökken az új lakások száma

2022 első három negyedévében 7,7 százalékkal nőtt az átadott új építésű lakások száma a vidéki lakásépítések emelkedésének köszönhetően. Előrejelzésünk szerint 2022-ben az elmúlt negyedévekben jelentősen növekvő új építési engedélyszám hatására összességében mintegy 23 ezer új lakás befejezése várható, ami 17 százalékos éves bővülésnek felelne meg, ugyanakkor 2023 folyamán további emelkedéssel már nem számolunk a felépített lakások számában, ami összhangban van a gazdaság várható lassulásával és a lakáspiaci aktivitás idei évtől tapasztalható csökkenésével.

A fejlesztői várakozások alapján a következő 2 évben a romló gazdasági kilátások miatt

az elmúlt évek 20 ezer körüli megépített éves lakásszáma fokozatosan akár a felére is csökkenhet, elsősorban az új lakások iránti bizonytalan kereslet miatt.

A budapesti újlakás-piac a keresleti és a kínálati oldalon is szűkült. 2022 harmadik negyedévében a fővárosban a fejlesztés és értékesítés alatt álló új társasházi projekteken belül a még szabad kínálat éves összevetésben 36 százalékkal csökkent az első félév előrehozott vásárlásai okán. A harmadik negyedévben éves és negyedéves alapon is 40 százalékkal csökkent az eladott fővárosi új lakások száma, miközben a szabad kínálatot dinamikus áremelések jellemezték. A budapesti új lakások átlagos négyzetméterára 33 százalékkal emelkedett éves alapon. Előretekintve a piaci szereplők nem számítanak az új lakások esetén az árak csökkenésére, elsősorban az építési költségek elmúlt években tapasztalt jelentős emelkedése miatt.