Múlt év közepétől az idén januárig 11 pontos eséssel mínusz 21 pontra süllyedt a GKI-AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexe, amely az Ingatlan és Befektetés című szaklap támogatásával készül - hangzott el a legújabb felmérést bemutató sajtótájékoztatón.

Ennél alacsonyabb - mínusz 22,6 pont - csak 2003 januárjában volt az index. A piaci szereplők a hitelforrások szűkülésével, a meglévő hitelek drágulásával, a kereslet csökkenésével indokolták a pesszimizmust.

A csökkenést jelentős mértékben magyarázza, hogy drámaian visszaesett az új projektekben kínált lakások száma - olvasható a felmérésben. Új jelenség a piacon, hogy korábban már eladott lakások tértek vissza a budapesti kínálatba - egyelőre csak a külföldi befektetők próbálnak kiugrani a befektetéseikből, azonban a reálgazdaságba begyűrűző válság nyomán a magyar vásárlók körében is várható a korábbi foglalások visszamondása, illetve kényszerértékesítések.

40 százalékos visszaesés a lakásvásárlási kedvben

A visszaesés csaknem minden kerületet érintett. 2008-ban 2007-hez hasonlóan a XIII. kerületben vásárolták meg a legtöbb lakást, ugyanakkor a XIV. kerület jelentősen növelte részesedését az értékesítésben. Az utóbbi két kerületben eladott lakások együtt a teljes budapesti értékesítés körülbelül egyharmadát képviselik. A keresleten belül egyértelműen nő a kész, bekötözhető lakások iránti kereslet - vagyis a biztonságra törekvés.

A budapesti lakáskínálat volumene 2008 nyaráig nem mutatott számottevő változást, a harmadik és negyedik negyedévben azonban 14, illetve 8 százalékkal kevesebb lakást kínáltak, mint egy évvel korábban. Év végén 8488 budapesti lakás közül választhattak az új lakást keresők.

A kínálat visszaesését jelentős részben magyarázza, hogy már a második negyedévtől erőteljesen csökkent az értékesítést megkezdő új beruházások száma Budapesten. A negyedik negyedévben is csupán 8 új projekt jelent meg, ezzel 2008-ban összesen 60 új projekt értékesítése indult 3818 lakással, az előző évi 98 projekt 8151 lakásával szemben, ami 53 százalékos visszaesést jelent.

Magas készletarány, visszamondott szerződések

A kínálaton belül az azonnal költözhető lakások száma az év közepére megnövekedett, és az év végére tovább nőtt, és egyre nagyobb arányt képvisel a csökkenő kínálat egészéhez képest. A negyedik negyedévben már közel 2300 olyan lakás volt a budapesti kínálatban, amely már elkészült, de még nem értékesítették. Ez a kínálat 27 százaléka, és közel másfélszerese az egy évvel korábbi készletállománynak.

A nagyarányú készlet összetételét tekintve jellemzően két csoportra bontható: egyrészt kisebb projektek, ahol a fejlesztő nem tud kivárni, sok esetben kevésbé piacképes termékkel. Másrészt a korábban külföldi befektetőknek értékesítő nagyobb fejlesztők termékei tartoznak ide, akik erősebben ki vannak téve a nemzetközi piaci visszaesésnek.

Az elkészül lakások aránya a számottevő (150 lakást) meghaladó kínálattal rendelkező kerületek közül a III., a VIII., a XIV. és a XVIII. kerületekben haladja meg az átlagos készletarányt.

Kiszórják a külföldi befektetők a lakásokat?

2008 negyedévében figyelemre méltó jelenség tűnt fel az új lakások piacán: már eladott lakások tértek vissza a budapesti kínálatba, elsősorban azoknál a beruházásoknál, amelyek termékükkel főként külföldi kisbefektetőket célozták meg. Míg harmadik negyedévben még csak néhány visszamondás látszott, a negyedik negyedévben 2550 visszamondást észleltek. A kínálat ezen újrakínált lakások nélkül még nagyobb, 11 százalékos visszaesést mutatna.