Nem mennek a budapesti ingatlanok, nincs utánpótlás fiatal vásárlóból sem – tendenciaelemzés

Budapest körül forog az Országos Költözési Térkép, és még mindig a Ratkó-unokák írják a lakáspiac történetét. Így összegezhető az ingatlan.com legfrissebb ingatlanpiaci elemzése.

A portál vezető gazdasági szakértője a térképről elmondta: a KSH minden évben publikálja, mik voltak azok a költözési irányok, amik meghatározták az ország mozgását.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az InfoRádió megkeresésére elmondta: itt egyrészt a településen belüli, illetve közötti költözések is összesítve vannak, korcsoportonként, családi állapot szerint, és ebből meglepő következtetéseket lehet levonni.

„Az utóbbi néhány évben teljesen egyértelmű volt, hogy

az Európa-bajnok lakásdrágulás Magyarországon a nagyvárosokból egyre inkább kiszorítja azokat a költözőket, akiknek egyre nagyobb alapterületű ingatlanra van szükségük.

Ez tipikusan azokat a fiatalokat takarja, akik házasodnak, gyermekeket vállalnak, és ahhoz, hogy megtalálják álmaik otthonát, ezt sok esetben nem is tudják ugyanazon a településen belül megoldani; ezért például Budapestről az agglomerációba kényszerülnek.”

Ugyanakkor Budapest szerepe nem csak ezért érdekes, mert van egy folyamatos kiáramlás, hanem állandó bevándorlással is szembesül Budapest lakossága, aminek a hátterében az állt, hogy a fiatalabb generáció, tehát a 20-as éveikben járó lakhelyet változtatók számára Budapest és a 100-300 ezres lakosságszámú nagyvárosok egyre vonzóbb perspektívát jelentenek, tehát van egyfajta utánpótlás a kiáramlás mellett – fogalmazott a szakértő.

Mint mondta: az utóbbi jó néhány évben jellemzően többen költöztek el Budapestről, mint ahányan beköltöztek. 2025-ben 9500-an költöztek be és 16 ezren költöztek ki például Pest megyébe, tehát az agglomerációs övezetbe, összességében pedig Budapestről majdnem 30 ezren költöztek ki, és 25 ezren költöztek be.

Tehát

Budapest vándorlási egyenlege mínusz 4-5 ezer fő.

„Nem a kivándorlás üteme csökkent, hanem az utánpótlás, a Budapestre vándorlók száma jelentősen visszaesett, ez részben annak is köszönhető, hogy 2025-ben egy nagyon komoly áremelkedési hullám söpört végig több ízben a fővárosban, ez pedig kevéssé tette vonzó célponttá a fővárost azok számára, akiknek ezek a magas ingatlanárak már vállalhatatlanok voltak. Amikor a kiköltözésről beszélünk, akkor nyilván a legnagyobb felszívó ereje a fővárosból kiköltözők számára az a közvetlen agglomerációs övezet, Pest megye, de a Balaton is szinte már Budapest agglomerációjának tekinthető, mert a balatoni régió is egy olyan környék, ahol jelentős lakosságszám bővülés történt. A part menti járások 1300 fővel bővültek, és ennek a többletnek a 80 százaléka Budapestről és Pest megyéből érkezett.”

A szakértő az erre vonatkozó kérdésre azt válaszolta, hogy jellemzően azok tudják megfizetni a fővárosi vagy a Balaton-parti ingatlanokat, akiknek eleve van itt ingatlanuk, hiszen Magyarországon az emberek 90 százaléka a saját tulajdonában lakik.

Amikor tehát valaki költözik, nem pusztán vevőként lép fel az ingatlanpiacon, hanem egyszerre el is ad, hiszen a meglévő otthonát forgatja be a következő megvásárlásába.

„Ez ad egyfajta statikusságot is, tehát nyilván akinek jó helyen van magas értékű ingatlana, az rugalmasabb abban a tekintetben, hogy hová tud költözni, hiszen számára a saját vagyoni helyzetét erősítő tulajdona jó értéken tud hasznosulni, és ez gyakorlatilag szinte bármelyik régiót potenciális célponttá teheti az országon belül. Ezért is érdekes azt látni, hogy a budapesti kiköltözők, főként ugye Pest megyén túl akár már a Balatonig, vagy a Velencei-tóig is gyakran eljutnak” – fogalmazott Balogh László.

Arra a kérdésre, hogy vonzó befektetési forma-e még a lakásvásárlás, a szakértő azt válaszolta:

egyre kevéssé tűnik vonzó opciónak a befektetési céllal vásárolt lakás, hiszen a drágulás őrületes tempója tavaly 20-25 százalékos áremelkedést jelentett Budapesten, és ez rohamosan csökken.

Az ingatlan.com lakásárindexe, amit minden hónapban publikálnak, ott tart, hogy az éves fővárosi lakásdrágulás tempója kevesebb, mint 7 százaléknál jár, miközben egy fél évvel ezelőtt még 21 százalékos volt az éves növekedési tempó, tehát ez a harmadára csökkenő lakásdrágulás.

„Ez azt is jelenti, hogy egy befektető számára az ingatlan vagyoni értéke lassabb tempóban növekszik, plusz a bérleti díjakból származó hozamszint is csökken, hiszen az ingatlanárakkal párhuzamosan a bérleti díjak is egyre lassabban emelkednek. Ha ezt a kettőt egymás mellé tesszük, akkor összességében az ingatlan, mint befektetés, mint hozamtermelő eszköz sokat veszít a népszerűségéből.”

Persze azt is hozzá kell tenni, hogy az ingatlanbefektetés az sosem egy vegytiszta és önálló műfajként értelmezhető befektetés, mint például a kriptovaluták vagy a részvényvásárlás, hiszen az ingatlannak van egy funkcionális haszna is, tehát hogy nagyon sok olyan vásárló van, aki egyszerre befektető, vagy adott esetben gondoskodó családtag – fogalmazott Balogh László.

Hozzátette: hiszen ha valaki például a kiskorú gyermekének vásárol egy lakást, akkor elképzelhető, hogy néhány évig kiadja, ilyenkor még befektetésként funkcionál ez az ingatlan, viszont később, amikor egy családtagja beköltözik, akkor az már egy saját célra történő hasznosításnak minősül, tehát nem húzódik éles határ a befektetők, illetve a saját célra vásárlók között.

Ratkó-unokák

Az elemzés szerint a Ratkó-unokák írják még mindig a lakáspiac történetét. Ezzel kapcsolatban a szakértő elmondta:

ha megnézzük, hosszú távon hogyan alakult az egyes korosztályok mozgása az ingatlanpiacon, akkor egyértelmű, a Ratkó-unokák a piac legaktívabb résztvevői.

Már 1995-től kezdve ez a korosztály, volt a legaktívabb a költözők körében, az elmúlt 20 évben ők ugyanarra a születési évjáratokra vezethetők vissza, az 1971-'74, illetve a '75-78-ban születettekre.

„A 70-es évek végén még mintegy 200 ezer fő született egy évben, ez egy relatív csúcspont volt, azóta egyre inkább visszaesik a születések száma, de mivel ez a legnépesebb korosztály, ezért ebből a szempontból nem meglepő, hogy ők vannak a legtöbben, akik mozdulni tudnak, és ebből adódóan ők a legdominánsabb korosztály az ingatlanpiacon. Viszont már szinte rövid és középtávon vizsgálva a helyzetet érdemes a szem előtt tartani, hogy mi lesz akkor, hogyha ez a generáció révbe ér és megtalálja a végső álmai otthonát, és utána már nem nagyon fog mozgolódni az ingatlanpiacon. Akkor ez jelentősen befolyásolhatja a lakáspiaci dinamikát, hiszen ha ennek a korosztálynak az aktivitása csökken, akkor az jóval kevesebb adásvételt vagy költözést eredményezhet az ingatlanpiacon is, erre érdemes fölkészülni piaci szempontból is” – jelezte az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Az interjú Zsámboki Zsolt interjúja alapján készült.