Az áll a közleményükben, hogy a vártnál tovább tart majd a piac visszazárkózása a 2019-es rekordszintre. Azért, amit mindannyian tapasztalunk, hogy háború, infláció és árrobbanás van?
Igen, pontosan ezért. 2019-ben rekordévünk volt, soha nem látott számokat tudott produkálni szinte valamennyi ingatlan-eszközosztály, és utána jött a Covid, ami érezhetően megfogta mind az ingatlantranzakciós befektetési piacot, mind pedig az egyes fejlesztéseket. Még tavaly ilyenkor is úgy gondoltuk, hogy 2022 lesz az az év, amikor vissza tudunk zárkózni a 2019-es szinthez és azokat a számokat ismételni tudjuk. Az első negyedév nagyon jól sikerült, még hozta a számokat az üzletág, majd a háború kitörésével összefüggésben jelentkező problémák, az energiakrízis, az euróárfolyam változása, az inflációs körülmények miatt lelassultak a piaci folyamatok. Azt látjuk, hogy az előzetes becslések szerint 2022 nem lesz jobb, mint a 2021-es év, nagyjából azon a szinten mozog. Ahhoz, hogy elérjük a 2019-es rekordszintet, még legalább két évet várni kell, azt 2024-re tudjuk időzíteni.
2019-ben mi volt az a mix, ami miatt az az év olyan jól sikerült? Mi kell ahhoz, hogy az ingatlanpiac jó legyen?
Előtte volt négy-öt év nagyon stabil gazdasági növekedés, nemcsak Magyarországon, hanem az egész Európai Unióban, illetve az európai gazdasági térségben. Nem csupán Magyarországon, hanem az egész európai ingatlanpiacon nagyon kedvezők voltak akkor a körülmények, stabil árfolyamok, stabil gazdasági növekedés, folyamatos kereslet az egyes ingatlaneszközök iránt, kellett mindig irodaterület, kellett mindig raktárterület, kellett mindig üzlethelyiség, kellett szállodai kapacitás, a turizmus szárnyalt. Minden kedvező volt és egy minden szempontból biztonságos, kiszámítható gazdasági környezetben éltünk, ami aztán először a Covid, majd pedig a háború miatt teljesen megváltozott.
Más típusú a Covid általi ütés, mint a háború általi?
Más típusú. A Covid elsősorban a helyváltoztatást és az ezzel összefüggő üzletágakat ütötte meg, a turizmust, a vendéglátást, elsősorban azokban volt teljes megállás, a többi üzletág pedig közvetett módon vette ennek a negatív hatásait. Az irodapiacon a home office elterjedése csökkentette az irodaterületek iránti igényt, a szállodák becsuktak, ott a közegészségügyi járványhelyzetnek a következtében voltak az ingatlanhasználatban jelentős változások, ami hatással volt az ingatlanpiacra, de a likviditási, finanszírozási és egyéb gazdasági körülmények nem változtak. a gazdasági növekedés is minimálisan változott a covidos évek alatt, de a tranzakciószám jelentősen csökkent. A mostani körülményekben az a drámai, hogy háborús helyzet van, úgynevezett hibrid háború, ami nemcsak ott érezteti a hatását, ahol éppen a rakéták becsapódnak, hanem annál sokkal nagyobb környezetben. Ez az új ingatlantranzakcióban részt vevőket elbizonytalanítja, kivárnak, nem hozzák meg a döntéseket. Emellett elszállt az infláció, emelkedett a jegybanki alapkamat, a finanszírozás is egyre nehezebb, egy sor olyan körülmény miatt nem születnek gazdasági döntések, amelyek a Covid alatt nem voltak érzékelhetők.
A Covid alatt a lakáspiac hogyan alakult? Az ember, miután otthon kellett maradnia, hamar rájön, hogy ahol lakik, az kicsi. Ez abba az irányba kellett, hogy mutasson, hogy elkezdünk igényt támasztani. Nem így volt?
Nagyon érdekes a KSH 2020-as statisztikáit megnézni. 2019-ben 157 ezer lakáspiaci tranzakció volt, ebből az új lakásépítés 12 ezer volt. A Covid évében, 2020-ban érthető módon csökkent a lakáspiaci tranzakciók száma, 133 ezer volt, viszont az újlakás-eladás növekedett 15 ezerre, hiszen a korábban kezdett projektek átadása megtörtént a Covid alatt is. Majd 2021-ben a tranzakciós szám visszaugrott 160 ezerre és az újlakás-szám pedig 12 ezer körül maradt. A lakáspiacon az volt érezhető, hogy a tranzakciók száma csökkent, az újlakás-kibocsátás növekedett, tovább tartottak a fejlesztések, és ez ily módon a lakáspiacban akkor önmagában visszaesést nem okozott.
Láttuk azt a Covid-hatást is, hogy az emberek, minthogyha elkezdenének kiköltözni a fővárosból vagy a nagyvárosokból. Ez mennyire volt markáns ebben az időszakban?
Valóban megindult egy kiköltözési hullám, ez érzékelhető volt. Az emberek azáltal, hogy az otthonukba lettek kényszerítve, megfelelő tapasztalatokat szereztek azzal kapcsolatban, hogy egy ideális otthonnak mit kell biztosítania. Újabb igények jelentek meg dolgozószoba iránt, az otthoni munkavégzés helyének a biztosítása iránt, illetve a kertes házaknak eljött a reneszánsza. A használtlakás-piacon olyan értéken tudtam eladni a belvárosi lakásomat, amiből az agglomerációban tudtam venni egy kertes házat. Elindult egy ilyen kiáramlás. A lakáspiacon belül egyes szektorokon voltak átárazódások meg áramlások, ami nagyon egészséges is.
Megvan még ez az arány, hogy egy belvárosi lakásból tudok kertes házat venni kicsit kijjebb?
Azért nem lenne szerencsés összehasonlítani a 2019-es meg a 2020-as árazással a mostanit. Most már az energiaigény, az energiafogyasztás költsége nagyon fontos szempont a használt lakások beárazásakor. Ha az a belvárosi lakás jó lokációban van ugyan, de egyrétegű üveg van az ablakban, nincs a homlokzat szigetelve, az energiabesorolása F vagy E vagy D kategóriájú, annak az ára csökken, és ezzel ellentétesen az újonnan épült kertvárosi otthonok ára pedig növekedett. Más azoknak a kertvárosi agglomerációs ingatlanoknak a helyzete, amelyek régen, az 1990-es vagy a 2000-es években épültek, hiszen azok is elavultak műszakilag. Ott azért csökken az ár, mert az új vevő beárazza azt a szükséges és ésszerű ráfordítást, felújítási költséget, amivel azt az ingatlant energiahatékony épületté tudja átalakítani.
A vevők most már ezeket a tényezőket végigszámolják? Megnézik az energiabesorolást, beleszámolják a közlekedési költséget, így választunk most már?
Igen. Örvendetes az, hogy Magyarországon a lakásvásárlók tudatos döntéseket hoznak a svájci frankhoz kapcsolódó hitelválság óta. 2013-2014-től, nyilván a szabályozásnak meg a rengeteg negatív és szomorú történetnek köszönhetően, a lakásvásárlók nagyon átgondolják, megfontolják a döntéseiket, és ezeket a körülményeket beépítik a döntésükbe.
Nem minden a lokáció most már?
Az életminőség mellett bejönnek a hétköznapi rezsiköltségek is. Egy XII. kerületi villalakásnak a rezsije adott esetben magasabb lenne, mint az elérhető bérleti díj, amiért én azt bérbe tudom adni egy jól kereső menedzsernek vagy bérlőnek. Ott is átárazódás van. Az energiaigény a teljes ingatlanpiacot át fogja formálni, nemcsak a lakáspiacon, hanem az iroda- és minden egyéb kereskedelmi ingatlan esetében is. Olyan fajsúlyú változás lesz, ami a mostani, összességében negatív körülmények között talán az egyetlen pozitívum, ami hosszú távra majd érezhető pozitív változásokat fog okozni az ingatlanpiacon.
A vásárlók képesek lesznek megérteni ezt a pozitív változást? Egy magasabb minőségű, energiahatékonyabb épület előállítása is valószínűleg többe fog kerülni, mint amely ilyen képességekkel nem rendelkezik. Hosszabb távon ki fogják számolni, hogy ez lesz a jó?
Igen, már most is számolják. Először bérlőként számolják, ők már tudják azt, hogy mennyi a rezsijük, mennyi a gázszámla és már esetleg változtattak is, fel is mondták a korábbi bérelt lakást és egy olcsóbb rezsijű lakásba költöznek. Az információ átszivárog nyilván az újlakás-vásárlók közé is, és ők is nézik azt, hogy milyen besorolású az ingatlan. A professzionális ingatlanfejlesztők, akik értékesítési célra társasházi lakásokat építenek, már az elmúlt években is BB, a második legjobb besorolású energiahatékonyságú épületeket hoztak létre és adtak el. De most az egyértelmű irány az AA kategória, a legjobb energetikai hatékonyságú kategóriát értékesítik, ilyen szempontból a fejlesztők próbálnak a piaci, a vásárlói igényekhez igazodni, és korszerű, energiahatékony lakást biztosítani a vásárlóknak. Az, hogy ez a felár mekkora, így külön nem érzékelhető, hiszen az a piacba beárazódott már az elmúlt évek folyamán, és ez így külön felárként nem jelenik meg.
Ha nincs rá külön felár, akkor egy vevő jól tud különbséget tenni egy A meg egy B minőségű energiahatékony ár között? Vagy az A húzza magával a B-t is?
Igen. A vásárlót segíti egyrészt az értékesítő kolléga, aki elmondja neki a különbséget az egyes kategóriák között, meg a finanszírozás is, hiszen azért volt egy zöld NHP-hitel a lakosságnak is, ahol legalább BB besorolású lakásokra lehetett fix 2,5 százalékos kamaton hosszú távra lakásfinanszírozást szerezni. Ez a forma, amit az MNB behozott, egyébként megmaradt, csak a keret 8-10 hónap alatt kifogyott, annyira népszerű volt. Sok mindenki, a finanszírozó is, a fejlesztő is ösztönzi a vásárlót arra, hogy ez legyen nála szempont, amikor kiválaszt egy fejlesztést. A használt lakások esetében nyilván ugyanez a szemlélet megjelenik a nagyobb alapterület, a nagyobb belmagasság, az egyes épületszerkezetek hőszigetelése, az épülettechnikai, épületgépészeti rendszerek korszerűsége irányából, ott is megjelenik egy ilyen alkuszempont, amit a vásárlók figyelembe vesznek.
A fejlesztők mennyire gyorsan reagáltak az energiaválságra?
Ingatlanfejlesztőként az Európai Uniónak is, meg a magyar kormány energiapolitikájának is az egyeztetésekor elmondtuk, hogy Magyarországon a legnagyobb energiafelhasználók a lakások. Ennélfogva ha gyors és hatékony energiacsökkentést akarunk elérni, akkor a lakásállománnyal kellene kezdeni valamit. Négymillió lakás van Magyarországon, ahhoz, hogy száz év alatt megújítsuk ezt a lakásállományt, évente 40 ezer lakást kellene építeni. Ennek a négymillió lakásnak az átlagos energiahatékonysági mutatója FF besorolású, a legrosszabbnál eggyel jobb éppen, bőven van benne potenciál, amivel az A-ig föl lehetne zárkózni. Azt is hozzá kell tenni, hogy Magyarországon tizenkét éve az Európai Unió megújulási rátája alatt teljesítünk. Ez azt jelenti, hogy a piacon olyan 150-200 ezer új lakás hiányzik annak ellenére, hogy az elmúlt években évi 20 ezer új lakás épült, amelyek egyébként A vagy B besorolást kaptak. A négymilliós lakásállománynak a nem egészen 10 százaléka az, ami korszerű energiahatékonysági szempontból, a másik 90 százaléka felújítást igényel és nagyon sok pénzt, hogy energiahatékonyan lehessen működtetni. Az ingatlanfejlesztők ezt a folyamatot mindig is ösztönözték, mindig is azt mondták, hogy ha már új lakás épül, akkor annak a legmagasabb energiahatékonysági mutatóval kell rendelkeznie, hiszen ez egy versenyelőny a használt lakással szemben.
A száz év azt jelenti, ha annyi idő alatt kell megcsinálni, hogy azalatt a régi épületállományt teljesen le kell radírozni? Vagy abban is lehet fejlesztést csinálni, csak drágábban, mint egy új épületnél?
Az azt jelenti, hogy szűnnek is meg lakások, ötezres nagyságrendben ebből a négymilliós állományból, és fokozatosan ezt a lakásállományt pótolni kell, elbontani, újrahasznosítani, lakóépületből szállodát csinálni vagy egyéb módon más funkciót váltani, ha az ott éppen megoldható és kivitelezhető. Vagy felújítani, és a kormánynak ez év végéig még van otthonfelújítási programja. Ezzel is kezdeni kell valamit.
A lakóingatlanpiacon milyen folyamatokat látnak előre és meddig? Mi befolyásolja az emberek döntését?
Igen, amikor egy lakófejlesztő elkezd egy projektet, akkor három évre kell előre gondolkodnia. Onnantól kezdve, hogy kiválasztja a helyszínt, megvásárolja a telket, megtervezteti az ingatlant, engedélyezteti, megkeresi a kivitelezőt, neki akkor már tudni kell, hogy körülbelül három év múlva fogja átadni azokat a lakásokat, és akkor éppen milyen források, finanszírozás lesz elérhető, hova lehet tenni az árakat. Tőkét kell, finanszírozást kell szerezni a fejlesztéshez. A banknak van egy előértékesítési elvárási kötelezettsége, amit a fejlesztők nem szeretnek, hiszen két évre előre eladni valamit valamilyen áron, mindig kockázatos, hiszen az eddigi évek tapasztalata az volt, hogy dinamikusan növekedtek az árak, két év alatt lehet 30-40 százalékot veszíteni az új lakás árán. Ezzel a vevők jól járnak, az a vevő, aki hamar dönt, az előértékesítésben vásárol, mire átveszi a lakását, az már többet ér, mint amit ő a szerződésben kifizetni vállalt. A fejlesztőknek nagyon nehéz két-három évre előre gondolkodni, de ezeket a vizsgálatokat előzetesen elvégzik, hiszen a projektnek be kell fejeződnie, félbemaradt lakófejlesztés nem lehet és egyébként nem is volt. Az a legnehezebb, hogy a vevőknek lesz-e rá pénzük. Jellemzően, ha a lakást valaki befektetési céllal vásárolja, nem lakhatási céllal, bérbeadással rövid- vagy hosszú távra, általában mindig van valami forrás erre, egy örökölt lakás, amelyet értékesítenek, egy másik lakás, amit eladnak és azt újabb lakásba fordítják. A jövedelmi helyzetben beállt kedvező körülmény miatt vesznek valamit, mint egy befektetési terméket és ők kevésbé finanszíroznak hitelből, ők lehet, hogy a teljes vételárat kifizetik. Lakhatási célú vásárlásnál nagyon gyakori és teljesen megszokott a otthonteremtési támogatások igénybevétele, sokkal nagyobb arányban. Itt pedig a kamat gondolkodtatja el a lakásvásárlókat, hogy tudnak-e vállalni akkora mértékű hitelt és tudják-e azt a hitelt törleszteni. Ebben nagyon negatív irányba indult el a piac. A KSH adatai szerint is csökken a tranzakciók száma, mégpedig drasztikusan. A kamatkörnyezet megváltozott, két számjegyű infláció, két számjegyű jegybanki alapkamat, az emberek soha nem vettek föl kilenc százalék fölött lakásvásárlási hitelt Magyarországon. A KSH adatai szerint 2021-ben 160 ezer lakáspiaci tranzakció volt, ez használt és új lakás egyben. 2022 első félévében 51 ezer, ennek az egyharmada. A második félévében, ha hozzuk ezt a 51 ezret, akkor ebben az évben körülbelül 100 ezer tranzakció lesz, szemben a tavalyi 160 ezerrel. Ez azt mutatja, hogy a vevők kivárnak, részben azért, mert nem kapnak finanszírozást vagy nem akarnak ilyen magas kamattal fölvenni kölcsönt, és ez hosszabb távon, vagy akár már a jövő évben is azt jelentheti, hogy bizonyos lakófejlesztések megállnak, hiszen ha nincs vásárlóerő a vevői oldalról, akkor a kibocsátás is csökkenni fog.
Mit csinál egy fejlesztő, ha azt látja, hogy kilenc százalék fölött ember nincs, aki lakáshitelt felvenne? Bele sem kezd az engedélyeztetési folyamatba?
Az engedélyeket megszerezzük, hiszen azokat még évekig fel lehet használni. Ahhoz, hogy egyáltalán értékesíteni lehessen a lakást, nyilván meg kell tervezni, meg kell mutatni a vásárlónak, hogyan fog kinézni, milyen az alaprajz, satöbbi. Akkor már az engedélyig el kell vinni, ha pedig már megvan az engedélyes terv, akkor érdemes a kiviteli tervet is azonnal megcsináltatni, hiszen az kerül ki a kivitelezői tenderre. Ott derül ki, hogy mennyibe kerül azt megépíteni és utána lehet árazni, mivel költségalapú árazás zajlik az újlakás-piacon. Ott derülnek ki a gazdasági megvalósíthatósági kritériumok.
Ezt három évre előre kell látni az előértékesítést leszámítva, hogy mennyi lesz az az ár, amennyiért azt a piacon el lehet adni?
A költséget látjuk másfél-két évre előre, hiszen annyi a kivitelezési idő és a kivitelezőkkel már előre le van szerződve az az ár, amin nem változtatnak a felek. Megjegyzem, hogy ez sem mindig volt így az elmúlt hetekben, hónapokban, hiszen drasztikus építőanyag-áremelkedés következett be, jelen esetben a lakófejlesztőnél, és jelezte, hogy azokat az építőanyagokat, amiket ő ehhez a projekthez be kell, hogy szerezzen, nem tudja azon az áron megvenni, egyrészt mert külföldről kell vásárolnia, az euró árfolyama elszállt és valami kompenzációt kér. Ezek óriási problémákat tudnak okozni egy-egy lakófejlesztésnél.
Ezzel mit tud kezdeni bármelyik fél?
Ez az üzleti kockázati kör, a két fél ilyenkor megosztja ezt a kockázatot. Jellemzően az üzleti érdekek mentén mindig megszületnek a kompromisszumok, és a lakásvásárló a nap végén megkapja a lakását azon az áron, amivel ő leszerződött a fejlesztőnél korábban. Egy biztos, hogy a lakásfejlesztők spekulatív alapon nem fognak fejleszteni lakóparkokat, úgy, hogy nem látják, kinek fogják tudni eladni ezeket a lakásokat. Ez nagyságrendileg azt jelenti, hogy idén 17 ezer és 20 ezer közötti új lakás jön a piacra, ennek fele családi ház, magánszemély beruházása, üzleti fejlesztés 10-11 ezer lesz. Ha a lakásfinanszírozásra nem lesz megoldás az elkövetkező hetekben, hónapokban, akkor meg fog állni az értékesítés, a lakófejlesztők visszafogják a kibocsátást és akkor fele ennyi új lakás fog épülni jövőre, körülbelül ötezer. A mindenkori legalacsonyabb lakásszám, a mélypont, 2009-ben volt, akkor 1500 új lakás épült egy évben. Ha sikerül megoldani a finanszírozást egy átmeneti időre, akkor tudják tartani a lakófejlesztők ezt a kibocsátási számot, az évi tízezret, ehhez hozzájön még ennyi családi ház. Ennek érdekében egyébként az IFK készített is egy javaslatot, amiben azt javasoljuk a kormánynak, hogy fontolja meg a kamattámogatott lakáshitel bevezetését a lakásvásárlóknak. Ennek a feltételéül mi azt szabnánk, hogy olyan új lakás vásárlásához igénybe venni, amely 2024. január 1. után kerül átadásra, mégpedig olyan új lakásra, ami AA kategóriájú, a legmagasabb energiahatékonyságú besorolású új lakás. Úgy gondoljuk, hogy a kedvezményes kamatú hitel kamata öt százalék lenne, mert úgy érzékeljük, hogy kereslet van a lakások iránt, csak finanszírozás nincs, és ha ezt a kormány meg tudná oldani, akkor ezt az építőipari kapacitást sem kellene visszaépíteni a lakófejlesztőknek, ami nemzetgazdasági hatású csökkenés is lenne. A jegybank prognózisa szerint jövő év végére már egy számjegyűvé csökkenhet az infláció, ha kilenc százalék körül lenne 2023 év végén, akkor 2024 januárjától az ötszázalékos kamattámogatott hitel nem akkora veszteség a kormánynak. Viszont ha tovább csökken az infláció a következő években, akkor előbb-utóbb eléri ezt a kamattámogatást, egy-két éves segítségről lenne szó, aminek egyébként a hatásai nem a 2023-as költségvetésben és nem a 2024-es költségvetés elején jelentkeznének, hanem inkább a 2024-es költségvetés másik felében. Ha azok a prognózisok, amelyek a fellendülésre vonatkoznak, igazak, akkor ez viszonylag kis költségvetési hatással járna, viszont a lakáspiacot stabilan tudná tartani. Ha évente húszezer új lakás épül és egy lakásnak az átlagértéke 60 millió forint, akkor ez hárommilliárd euró. Ez egy nemzetgazdasági lépték. Ha ez a volumen visszaesik, mert nincs finanszírozás, nem épül annyi új lakás, csak tízezer, akkor az már eleve csak 1,5 milliárd, ha csak 5 ezer, akkor az már eleve egymilliárd euró. Az a kétmilliárd euró valahonnan hiányozna, az építőipari megrendelésekből, az építőanyag-kereskedőktől és sok mindenki olyantól, akik egyébként még a lakáspiaci volumenből élnek, bútorgyárak, egyéb berendezések, hiszen ezeket a lakásokat be is kell rendezni, úgyhogy ez egy nagyon nagy hatású üzletág, aminek a leállása vagy feleződése mindenhol érezteti a káros hatásait.
Mit a legnehezebb most tartani, hogy látják? Az árat, a minőséget vagy a határidőt?
Mi azt mondjuk, hogy mind a hármat nagyon nehéz tartani. Ehhez stabil üzleti partnerek kellenek, ehhez jó kivitelezők kellenek, jó mérnökök kellenek, jó anyagok kellenek és bombabiztos és stabil üzleti modellek. Az ár azért nehéz kérdés, mert igyekszik a fejlesztő úgy megrendelni a kivitelezést, hogy fixáras szerződéssel épüljön meg a lakás és arra ösztönzi a kivitelezőt, hogy az építőanyagot előre rendelje meg, előre vegye meg rögzített áron, ne egy év múlva rendeljen, mert nem tudjuk, hogy egy év múlva mennyi lesz. Igyekszünk azt is elérni, hogy versenyképes munkadíjon dolgoztassa a szakmunkásokat, ami egyébként azért nehéz, mert munkaerőhiánnyal küzdenek, az árban ez a nyomás, ami nagyon nehéz. A minőség tekintetében óriási fejlődés volt az elmúlt tíz évben, elsősorban a professzionális ingatlanfejlesztők által épített többlakásos lakótömbök vagy társasházak fejlesztésénél érzékelhető ez. Most már okosotthonokat árulnak a lakófejlesztők AA kategóriában, kiváló minőségben. A lakásátadásoknál sokkal kevesebb a minőségi probléma. Ha valaki épít egy 250 lakásos társasházat, ott 250 műszaki ellenőr fogja átvenni tőle a lakást és ők mindent nagyon figyelmesen és körültekintően átnéznek, amikor átveszik a műszaki átadás-átvételi jegyzőkönyvben a lakásokat.
Ez végül is jó mindenkinek.
Ez mindenkinek jó, és a kivitelező is arra van ösztönözve, hogy minőségi munkát teljesítsen, úgyhogy a minőséggel talán a legkevesebb a probléma. Az idő sajnos nem tartható, szinte nincsen olyan lakóprojekt, ami ne csúszna egy-két hónapot, de ennek nagyon összetett okai vannak. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal számos javaslatot kidolgozott már és kezdeményezéseket tett a kormány megfelelő szervéhez, hogy rövidítsük az engedélyezési időszakokat, a használatba vételi engedély kiadását, mert végső soron a használati engedély kiadása után kell kifizetni a vételárat. Az ingatlanfejlesztők jellemzően 20-80 százalékban kérik el a vételárat, 20 százalékot előszerződésben, 80 százalékot pedig a használatbavételi engedély kiadása után. Ha a használatbavételi engedély kiadása késik két hónapot, három hónapot, négy hónapot, utána tudják bejegyeztetni a földhivatalban azt a lakást mint önálló albetétet, utána lehet a lakást finanszírozó banknak a jelzálogjogát bejegyezni az ingatlannyilvántartásba, és utána tud csak fizetni a bank és utána kapja meg a fejlesztő a vételárat. Ha ezeket az időket le tudjuk rövidíteni, akkor gyorsulhat a lakásfejlesztés. És van még egy körülmény, ami egyébként minden ingatlanfejlesztésre igaz, ez a közműrákötés. Ez nyilván a közműszolgáltatók kapacitásának függvényében tud megvalósulni, egy-két-három vagy négy hónap alatt, ami megint csak nem gyorsítja a lakások átadását.
Az irodapiacon most mi a helyzet?
A Covid nyilvánvalóan megváltoztatta az irodahasználati szokásokat. Azzal, hogy közegészségügyi előírások miatt csökkenteni kell az egy légtérben tartózkodók számát, távolságot kell tőlük tartani, ugyanakkor a munkafolyamatok nem állhatnak le. Nyilván kikényszerítette a home office-t olyan helyeken is, ahol egyébként a munkáltató ebben nem hitt. Nem gondolta azt, hogy jobban fog dolgozni valaki, ha otthon marad és otthonról dolgozik. Ez a nagy félelem egyébként a home office-szal, mert ez nem egy organikus fejlődés, nem a gazdasági technológiaváltás következtében létrejött változás, hanem egy kikényszerített. Mert van olyan vállalat, amelyik már a Covid előtt is részben home office-ba engedte a munkavállalókat, de az egy egészen más helyzet volt, mint az, amikor a járványügyi korlátozások miatt kellett ezt meglépnie. Ez nagyon sok munkáltatót felkészületlenül ért. Az irodabérlők most értékelték ki, most látják azt, hogy ez az ő gazdasági teljesítményükre pozitív vagy negatív hatást gyakorolt. Nyilván voltak pozitív hatásai, meg nyilván voltak negatív hatásai. Mi azt látjuk ingatlanfejlesztőként, hogy a cégek rádöbbentek arra, hogy nem a home office lesz a szuperfegyver a további növekedés eléréséhez, hanem esetleg egy olyan hibridrendszer, amiben az adott munkakörben az adott munkavállalónak a hatékonyságát javíthatja az, ha egy-két napot otthonról dolgozik. De olyat, hogy teljes egészében home office-ba engedjenek valakit, nemigen tapasztaltunk. Ez az irodaházak használatára hatást gyakorolt, megváltozott az iroda alapterülete. A közösségi együttműködő terek, az egyéni munkavégzésre szabott helyek, a tárgyalók, a konyha, a büfé, a kis csendes zóna igénye megjelent, és az ingatlanfejlesztők ilyen eszközökkel próbálják a hatékony területhasználatot megoldani a bérlőknek. Érdek, hogy csak annyi négyzetmétert béreljen a bérlő, amennyire feltétlenül szüksége van. Amire nincs szüksége, azt bérbeadja másnak a fejlesztő. Mindenféle szempontból rugalmasabb, hatékonyabb irodaterület-használatot ösztönzött és katalizált a covidos helyzet, de most azt látjuk, hogy az irodaházak megnyerték ezt a versenyt. Az otthoni munkavégzés, hiába gondoltuk még 2020-ban, nem tört előre olyan mértékben, mint ahogy akkor láttuk. Ennek megfelelően az irodapiac egész jól teljesített 2022-ben. Rengeteg fejlesztést adtunk át idén, több mint 80 ezer négyzetmétert csak a harmadik negyedévben. Most már az ingatlanpiacon az irodapiac alapterülete lassan eléri a 4,2 millió négyzetmétert. Öt-hat évvel ezelőtt 3 millió négyzetméterről beszéltünk, érezhető az, hogy a gazdasági növekedésnek megfelelően hogyan növekszik a bériroda-terület aránya is. Az üresedési ráta tíz százalék körüli, korábban egy számjegyű volt, de azt kell látni, hogy az orosz–ukrán háború és a második negyedév negatív hatásai miatt nagyon sok irodabérlő elhalasztotta az irodabérlettel kapcsolatos döntéseit vagy kompromisszumokat kötött, szűkebbre húzódott. Egyrészt az új fejlesztések megjelenése, másrészt a meglévő épületekben a hatékonyabb irodaterület-felhasználás miatt az üresedés körülbelül hat százalékról kilenc fölé növekedett. Ettől függetlenül nagy problémát okoz még a bérbeadásban az energiaköltség, hiszen az üzemeltetési költség nagy része az energiaköltség.
Ezekben a folyamatokban az új energiaárak már benne vannak, vagy ezek majd most jönnek?
Most kezdődik a beárazásuk, hiszen a fűtési szezon elindításával az extrém gázár és a fűtési költség meg a villanyáram-költség most fog majd jelentkezni. A bérlő nyilvánvalóan nem nézi azt, hogy most mennyi bérleti díjat és mennyi üzemeltetési költséget fizet, hanem a kettőt együtt nézi, azt kell kitermelnie, éppen ezért nagyon költségérzékeny. Az a fejlesztő, az az irodaüzemeltető jár el okosan, aki a költségeket is tervezi és kezeli, olyan módon, hogy hatékonyan kerüljenek ezek felhasználásra. Hiszen ha elszállnak az üzemeltetési költségek, akkor nem lehet a bérleti díjat érvényesíteni, az nyomást helyez a bérleti díjra, bérleti díjkedvezményeket kell adni, hogy ki lehessen gazdálkodni, az üzemeltetési költségen pedig az ingatlantulajdonos nem keres, hiszen azt áthárítja csak, ezáltal, ha csökken a bérletidíj-bevétel, akkor csökken az épületének az értéke is.
Lehet tervezni egy ilyen energiaválsággal, amikor látjuk, hogy még a településeknek sem mindig van a következő évre szerződésük és áldja a sorsát, akinek hosszabb távú szerződései vannak. Mit csinál ilyenkor egy fejlesztő? Nem ő köti az energiaszerződést?
A professzionális ingatlanfejlesztők ebben előre jártak, nekik az új irodaház-fejlesztések szinte kivétel nélkül minimum BB besorolású ingatlanok voltak, hatékony épülettechnikai rendszerekkel, hatékony szerkezettel, hőszigetelt, többrétegű üvegezéssel. Nemcsak kívülről csillognak-villognak, annyira fejlett épülettechnikával rendelkeznek, hogy szinte maguktól is el tudnának indulni. Egy ilyen rendszerben az energiaköltség-növekedés nagyon jól követhető, alkalmazkodhat hozzá az épület, a ház, a hőközpontoknak a táplálása hőszivattyúról, gázkazánról, távhőről vagy hibrid rendszerrel vagy megújuló energiával történik, ezek mind-mind olyan megoldások, amiket az ingatlanfejlesztők eddig alkalmaztak. A közel nulla energiakibocsátású épületekkel kapcsolatos kötelezettségvállalás a jövő év végével bevezetésre kerül. Ennek már az ingatlanfejlesztők két éve megpróbálnak megfelelni, olyan házakat építenek, ami ennek az előírásnak megfelelő. Az új házak kivétel nélkül energiahatékony épületek. Ami a másik dolog, hogy meg kell venni az áramot, meg kell venni a gázt. A bérlőknek nagyon meg kell nézni, hogy kinek az ingatlanában bérelnek, hogy ott van-e körültekintő szakértelem, ami az ő energiaár-kockázatukat is mérsékli. Ez az épület tulajdonosának meg üzemeltetőjének versenyelőnyt is jelent a többi épülettel szemben. S mivel a versenyelőnyhöz nyomós profitérdek fűződik, ezért az ingatlanfejlesztők alkalmaznak olyan szakembereket, akik ezt számolják és ezt nézik.
Hogyan alakul a logisztikai, a raktárpiac?
2019 végéig az ipari logisztikai szegmens egy stabil, minden évben fölülteljesítő szektor volt horrorisztikus növekedéssel, hiszen óriási logisztikai potenciál van Magyarországon. Aztán jött a Covid, és az online kereskedelem előtörésével, meg sok minden egyébnek köszönhetően elképesztő időugrást végzett ez a szektor, iszonyú mértékben növekszik a piac, 2020 óta száguld az ipari logisztikai piac. Évente félmillió négyzetméterrel bővül a raktárterületi kibocsátás, ami elképesztően magas szám és ennek ellenére az üresedési ráta négy százalék. Mi azt gondoljuk, ingatlanfejlesztők, hogy olyan lendülettel fejlődik ez a szektor, hogy az még a jövő év folyamán is érzékelhető lesz. Ha valami stabilan működni fog, sőt stabilan növekedni fog az ingatlanszektorokban, az ipari, logisztikai szektor.
Az állami beruházások a takarékoskodás miatti kiesése mekkora lyukat üt, ha üt?
Nyilván érzékelhető lesz. Több szempontból lesz érzékelhető az, hogy az állami beruházásokat visszafogja a kormány. Egyrészt az építőiparban több kapacitás marad, ez nekünk jó, hiszen a versenyhelyzet növekszik, ezáltal az árverseny növekszik és ezáltal az építési költségeknél egy jó tenderrel előnyösebb feltételeket lehet elérni. Most az a kérdés, hogy ezek a fejlesztések, beruházások, amelyek elmaradnak, ezek kulturális, sport- vagy egyéb beruházások vagy közegészségügyi vagy oktatási vagy hard infrastruktúra építés. Nyilván ingatlanfejlesztőként mi azt szeretnénk, hogyha a hard infrastruktúrafejlesztések, beruházások nem maradnának el, az autópályák, a hálózatfejlesztések működnének tovább, és egyébként, ahogy látjuk, ez nagyjából így is lesz. Ez az üzleti infrastruktúra miatt fontos, hiszen jellemzően az üzleti infrastruktúrát az állam és az ingatlanfejlesztők biztosítják és ennek összhangban kell lenni, úgyhogy összességében lesznek ennek hatásai. A másik, ami az ipari, logisztikai szektorra hatással van, az az ipartelepítés. Úgy láttam, hogy ez az év a valaha legmagasabb működőtőke-bevonó év lett Magyarországon, a külgazdasági ügynökségek nagyon jól teljesítettek, rengeteg nagy beruházást tudtak Magyarországra hozni. Ebből arra következtetek, hogy ezek a gyárak meg is fognak épülni, ezek a termelő, szolgáltató, elosztó központok létre is fognak jönni, a munkahelyteremtés, és ily módon ez a fajta szektorbővülés folytatódni fog.